Kan styret kreve tilgang til din bolig?

Tekst Siri Margrethe Nilsen

Det er styrets plikt å sørge for at boligselskapet driftes på en forsvarlig måte og at det blir utført vedlikehold, vedtatte fellesinstallasjoner og nødvendige oppgraderinger for å tilfredsstille offentligrettslige krav.

Iblant innebærer styrets vedlikeholdsansvar at enten styret selv, eller noen på deres vegne, må ha tilgang til de enkelte boligene for å kunne utføre arbeidene. Da oppstår spørsmålet om styrets mulighet til å kreve tilgang til den enkelte eiers bolig. Utgangspunktet er at styret kan kreve dette. Typiske eksempler er installasjon av fibernett eller branntilsyn.

Krav til varsling og informasjon

Styret kan bestemme tidspunktet for utførelse og omfanget av vedlikehold, med mindre dette fører til vesentlig eller unødig ulempe for en eller flere eiere. Eierne må også varsles i forkant. Varselet må gjøres i så god tid som mulig før arbeidet skal utføres, og bør inneholde informasjon om tidspunkt for arbeidet, formålet med det og hvem som utfører det. Vanligvis vil varsel en eller to uker i forkant anses tilstrekkelig. 

Vanligvis vet styret om arbeidet en god tid i forkant av gjennomføringstidspunktet, men unntak kan gjøres der styret får mistanke om umiddelbar skade eller fare for dette i en bolig. Da kan styret kreve å ta seg inn i boligen uten forvarsel. Dersom den enkelte eier ikke sørger for tilgang må styret kunne ta seg inn for å få utført det som er nødvendig for å avverge skade eller fare for skade.

Den enkelte beboers rettigheter og plikter

Det klare utgangspunktet er at den enkelte eier i et boligselskap har enerett til bruk av boligen, uavhengig av type boligselskap. I forlengelsen av dette kan heller ikke styret lovlig fastsette regler om at de selv skal oppbevare ekstra nøkler til boligene i tilfelle det skulle oppstå behov for tilgang til boligen.

Den enkelte eier plikter likevel å forholde seg til reglene og vedtakene som gjelder for boligselskapet og som er gyldig vedtatt. Dette selv om vedkommende eier måtte være uenig i det som er bestemt. Følgelig plikter man å gi styret tilgang til sin bolig for nødvendig vedlikehold, fellesinstallasjoner og ettersyn som er vedtatt av styret eller generalforsamlingen.

Hva skjer dersom styret nektes tilgang?

Dersom det ikke foreligger et nødstilfelle som gjør at enhver ville hatt rett til å bryte seg inn for å forhindre øyeblikkelig skade eller fare for dette, er styret avhengig av at det gis frivillig tilgang til for at de skal få fysisk tilgang til boligen. Dersom eieren av en bolig nylig har gått bort, er det de gjeldsovertakende arvingene i henhold til skifteattesten eller fullmektig for disse, som forvalter boligen frem til arveoppgjøret er oppgjort. I så fall må samtykke og adgang til boligen skaffes fra disse.  

Dersom eieren nekter å gi styret fysisk tilgang, kan styret be om en avgjørelse fra tingretten som konstaterer at de har rett til å ta seg inn i boligen. Dette gjøres vanligvis gjennom en midlertidig forføyning, som er en måte å få en rettslig avklaring i hastesaker. Med en slik avgjørelse kan styret få bistand fra namsmyndighetene til å fysisk ta seg inn i boligen.

Brudd på boligselskapets regler fra den enkelte eier gir også styret en rett til ulike reaksjoner overfor vedkommende. Etter omstendighetene kan regelbruddet utgjøre et vesentlig mislighold, som i verste fall kan føre til at styret krever at eieren fraviker og selger boligen.