Reglene i Avhendingsloven om kjøp og salg av brukt bolig ble endret 1. januar 2022. Ved eierskifte gjelder reglene i Avhendingsloven om kjøp og salg av brukt bolig. Det betyr at selger ikke kan ta generelle forbehold om tilstanden ved salg til forbrukerkjøpere. Boliger og fritidsboliger kan derfor ikke lenger selges «som den er» til forbrukere.

Det stilles strenge krav til informasjonen fra selger. Selger må opplyse om alle kjente forhold ved boligen, og opplysningene skal være korrekte. I tillegg bør selger innhente en tilstandsrapport som vil gi kjøper mer og bedre opplysninger om boligen.

I tillegg gjelder også en egen forskrift til avhendingsloven om selve utførelsen av tilstandsrapporter. Denne setter strenge krav til både innholdet i og utførelse av tilstandsrapporter.

Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport beskriver boligens tilstand samt skader eller avvik som takstingeniøren har funnet ved sin undersøkelse.

Takstingeniøren vurderer boligen ut fra hva som kan forventes av en bygning på samme alder og type. Vurderingen gjøres i hovedsak opp mot hvordan det var vanlig å bygge og de reglene som gjaldt da boligen ble oppført. Forhold som er vanlige for bygningens alder, slik som slitasje og forringelse etter normal bruk, vil sjelden være noe en kjøper kan klage på.

Tilstandsrapporten beskriver bygningsdeler og rom etter kravene i forskriften om tilstandsrapport.

Noen bygningsdeler og rom omfattes ikke av minimumskravet til hva en tilstandsrapport skal inneholde. Dette gjelder blant annet tilleggsbygg slik som garasje og andre frittstående bygninger, støttemurer, etasjeskiller og utvendige trapper.

Rapporten gir en vurdering av byggverk og bygningsdeler som bygningssakkyndig har observert, og som fremkommer av Forskrift til avhendingsloven. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler.

Tilstandsrapporten utføres og utarbeides ihht NS 3600:2018 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig) og har undersøkelsesnivå fra 1 til 3, der undersøkelsesnivå 1 er det laveste og baseres på visuell observasjon. Rapporten baseres på undersøkelsesnivå 1 med få unntak (våtrom og rom under terreng). I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:

-Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f.eks. riving).

-Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.

-Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør.

-Inspisering av yttertak er basert på det som er synlig, normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige/bakkenivå. Befaring av tak må være sikkerhetsmessig forsvarlig for å kunne gjennomføres.

Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende.

(Kilde: www.norsktakst.no)

Befaring av Takstmann/Bygningssakkyndig.
Det foretas en visuell befaring kombinert med bruk av måleinstrumenter (fuktmåler og lasermåler for arealmåling) og evt. stikktakninger der det er behov for det. Det vil i utgangspunktet ikke bli flyttet på møbler, tepper, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre noe annet avtales. Hele boligen må være tilgjengelig for befaring, da alle rom skal besiktiges. Om mulig, ikke bruk dusj der tett dusjkabinett ikke er montert (gjelder flislagt bad). Husk å varsle evt. leieboere eller framskaffe nøkler.

Før befaringen starter vil takstmannen gjerne spørre om relevante forhold vedr boligen.

Du som eier/selger må gi mest mulig og riktig informasjon om boligen og eiendommen, og gjøre klart for at bygningssakkyndige får utført sine undersøkelser. Din opplysningsplikt til kjøper følger av Avhendingslova og tilhørende forskrift. Når du som eier/selger bruker en bygningssakkyndig til å lage en tilstandsrapport vil du redusere din risiko for klager fra kjøper. Dersom opplysninger mangler eller undersøkelser ikke kan gjennomføres,kan tilstandsrapporten bli helt eller delvis ugyldig.

Dette må du gi til bygningssakkyndige i god tid før befaring:

Egenerklæring
Egenerklæringen mottar du enten fra bygningssakkyndige eller fra megler.
Denne må du fylle ut og gi til bygningssakkyndig før befaring.

Tidligere salgsoppgaver/prospekt, takstrapporter (tilstandsrapporter, verdirapporter, skaderapporter osv.) og arealmålinger

Godkjente tegninger (og planskisser over etasjene)
Bygningssakkyndig skal vurdere om bruksendringer, brannceller, rømningsvei og andre forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet stemmer med byggereglene. Bygningssakkyndig må ha godkjente tegninger fra kommunen (der disse finnes). Disse kan du som eier/selger få fra kommunen. Dersom bygningssakkyndig/megler henter dem fra kommunen vil det påløpe ekstra kostnader for dette.

Oversikt over utførte arbeid
(håndverkstjenester, reparasjon, endringer, fornyelser, oppussing, installasjoner med videre).
Kjenner du til at det er utført arbeider på boligen de siste 15-20 årene, må du opplyse til bygningssakkyndig omtrent årstall for arbeidene.

Dokumentasjon på utført arbeid
Er det utført arbeid (håndverkstjenester, reparasjon, endringer, fornyelser, oppussing, vedlikehold, installasjoner med videre) på boligen siste 5 årene, må du opplyse bygningssakkyndig om dette.
Du må også gi bygningssakkyndig dokumentasjon du har på dette arbeidet (faktura, beskrivelser, kontrollerklæringer, våtromssertfikat, uavhengig kontroll, dokumentasjon på oppbygning osv.).

NB! Du må også opplyse om du kjenner til tidligere utbedrede skader som fuktskader/brannskader/ andre typer skader på boligen.

TIPS: Informasjon fra håndverker kan ligge på boligmappa.no. Tilgang til boligmappa er kostnadsfri og du kan dele boligmappen med den bygningssakkyndige.

El-tilsyn
Er det elektriske anlegget kontrollert av el-takstmann, el-installatør eller det lokale el-tilsynet de siste fem år, må du opplyse om dette og fremlegge denne for bygningssakkyndig.

Samsvarserklæring (at regler for elektrisk anlegg er oppfylt)
Er det utført arbeid på det elektriske arbeidet etter 1999? Da vil bygningssakkyndig etterspørre en «samsvarserklæring» fra utførende elektrofirma. TIPS: Du kan be utførende elektrofirma gi deg samsvarserklæringen. For mange boliger ligger erklæringen på boligmappa.no. Tilgang til boligmappa er kostnadsfri og du kan dele boligmappen med den bygningssakkyndig.

Feierapport
Dersom det foreligger feierrapport/tilsyn, må bygningssakkyndig gjerne se den.
Kontakt ditt lokale feiervesen dersom du ikke har denne.

Forsikringsdokumenter
(forsikringsselskap, avtalenummer, pris)

Kommunale avgifter
Informasjon om kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon, feie-avgift med videre.

Annet
Annen dokumentasjon og informasjon som du som eier/selger kjenner til om boligen og boligens tilstand.

Før bygningssakkyndig kommer må du sørge for tilgang til bygningen.
Gi god adkomst til loft/kryploft og kjeller/krypkjeller.
Gi god adkomst til alle sluk på bad/vaskerom/våtrom.
Du må rengjøre slukene på forhånd!

Gi god tilgang til hjørner og vegger under bakkenivå (underetasje/kjeller/sokkel-leilighet), slik at det kan bores for fuktsøk og andre undersøkelser.

Klargjøre og legge frem godkjent stige der dette er aktuelt, slik at bygningssakkyndig skal kunne se på yttertaket.

Trekke frem oppvaskmaskin, komfyr, vaskemaskin også videre (der dette er mulig).

Påse at loft, kjeller, bod, skap under kjøkkenbenk er ryddet så det er mulig å se vegger og andre bygningskonstruksjoner.

Under befaringen må du spesielt opplyse om:
Overflateskader som er skjult av tepper og møbler.
Vinduer/dører som er vanskelig å åpne/lukke.
Alle andre skader og skjulte forhold du er kjent med.

Boring – Fuktsøk i underetasje/kjeller og bad/vaskerom
Den bygningssakkyndige skal bore et hull på minimum 73 mm for å avdekke om det foreligger fuktskade i bad/vaskerom og underetasje/kjeller.
Du må tilrettelegge slik at bygningssakkyndig får boret hull. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted i et område der det er sannsynlighet for skade, slik som;
• i tilstøtende rom bak våtsonen/dusjsonen
• i nedre del av vegg mot grunnmur/utsatte hjørner i kjeller/underetasje