Styrets beslutningsmyndighet – hvor går grensen?

Styrets overordnede oppgaver

Både borettslag og eierseksjonssameier skal ha et styre med minst tre styremedlemmer, hvorav én er styreleder. Styret har en særdeles viktig rolle i å drifte og vedlikeholde borettslagets eller sameiets eiendom, og ellers lede og forvalte deres anliggender i tråd med lov, vedtekter og vedtak fra generalforsamlingen eller årsmøtet. Dette omfatter blant annet å gjennomføre vedtak som treffes på generalforsamlingen eller årsmøtet. Styrets oppgaver favner bredt, som igjen medfører at styret må fatte en rekke beslutninger. Spørsmålet som da reiser seg er følgende; hvor går grensen for styrets beslutningsmyndighet?

Styrets beslutningsmyndighet i borettslag

Etter borettslagsloven § 8-8 kan styret i borettslaget ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, i all hovedsak generalforsamlingen. Styrets beslutningsmyndighet favner derfor bredt, men må særlig ses i lys av generalforsamlingens beslutningsmyndighet.

Det som typisk faller inn under styrets beslutningsmyndighet er, på lik linje med sameier, beslutninger som faller inn under vanlig forvaltning og vedlikehold av borettslagets fellesarealer, f.eks. mindre byggearbeider og bomiljøtiltak som er nødvendige for å vedlikeholde bygninger og eiendom, jf. borettslagsloven § 8-9 nr. 1.

Hva som er «vanlig forvaltning og vedlikehold» må avgjøres skjønnsmessig ut ifra borettslagets størrelse og tiltakets karakter. Hvis arbeidene medfører en ikke ubetydelig standardheving, vil derimot styret i de fleste tilfeller ikke ha beslutningsmyndighet.

Styret har ikke primær beslutningsmyndighet i de tilfeller hvor det kreves samtykke fra minst 2/3-flertall av de avgitte stemmene på generalforsamlingen. Det innebærer at styret først kan treffe vedtak etter at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst 2/3-flertall. Dette gjelder blant annet vedtak om:

• Ombygging, påbygging eller andre endringer av bygget eller tomten som ut fra borettslagets størrelse og karakter går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold – f.eks. at én eller flere andelseiere vil bygge balkong for egen kostnad.
• Å øke antall andeler eller å knytte andeler til boliger som før har vært tenkt brukt til utleie.
• Salg eller kjøp av fast eiendom.
• Å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskudd.
• Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning – f.eks. utleie av en større andel av eiendommen.
• Tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

Styret har ikke beslutningsmyndighet til å endre vedtektene. Det følger av borettslagsloven § 7-11 at vedtak om endring av vedtektene krever 2/3-flertall av de avgitte stemmene på generalforsamlingen.

Andre beslutninger som faller utenfor styrets beslutningsmyndighet er godkjenning av årsregnskap og eventuell årsmelding (§ 7-4), valg av styremedlemmer og/eller revisor (§§ 8-2 og 9-2) og sammenslåing/deling eller oppløsning av borettslaget (§§ 10-2, 10-7 og 11-1).

Når er styret beslutningsdyktig?

En forutsetning for at styret i et borettslag kan treffe en beslutning, er at det er beslutningsdyktig. Det følger av borettslagsloven § 8-6 at styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede på styremøtet. I tillegg kreves det mer enn halvparten av de avgitte stemmene for at styret kan treffe en beslutning.

Dersom styret består av tre styremedlemmer, er styret beslutningsdyktig når to styremedlemmer er til stede på styremøtet. For at en beslutning faktisk kan treffes kreves i et slikt tilfelle at begge styremedlemmene stemmer likt. 

Ved behov for bistand i slike saker er du velkommen til å ta kontakt med eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Legalis for en kostnadsfri prat om saken og eventuell videre bistand ved behov.