Styrets adgang til beboers leilighet

I hvilke tilfeller kan styret kreve adgang til beboerens leilighet
i borettslag og sameier?
Alle er kjente med at sameier og borettslag har et kollektivt ansvar for å vedlikeholde fellesarealer. Dette går frem av borettslagslovens § 5-17 og eierseksjonslovens § 33.
Ansvaret er oftest lagt til styrene gjennom vedtektene i borettslag, jfr. brl. § 8-8 og § 5-17 4. ledd, mens for sameier er vedlikeholdsansvaret eksplisitt lagt til styret i eiersl. § 57.
Som oftest er dette vedlikeholdsansvaret utlagt videre til profesjonelle som jobber på oppdrag av sameiet eller laget. Men hva skjer dersom styret finner behov for å gå inn i områder som ikke er fellesarealer, for vedlikehold eller andre tiltak?

Ikke lov å «bare ta en titt»
I borettslag er dette eksplisitt regulert i brl. § 5-17 3. ledd, mens i sameier er det regulert i § 33 2. ledd. Eieren er pålagt å gi tilgang for utføring av arbeid som felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boenheten.

Noen ganger kan det være tvil om hva som er felles installasjoner. Her kan f.eks. brl. § 5-12 2. ledd være til hjelp, der det er opplistet hva eieren selv har ansvar for. I sameier er det listet opp i eiersl. § 32.

Imidlertid skal styrets adgang ikke føre til «unødig ulempe» for eieren eller brukeren. Det betyr at laget eller sameiet har ingen såkalt alminnelig inspeksjonsrett i, eller tilgang til, eierens bolig. I det ligger det at styret må et spesifikt gjøremål i leiligheten. Man kan ikke kreve å ta seg inn i leiligheten bare for «å ta en titt».

Beboer har plikt til å tilrettelegge
Hva som er unødvendig ulempe må vurderes konkret. Dersom det er akutt fare for følgeskader på resten av bygget, kan styret kreve å ta seg inn straks. Dersom behovet ikke er akutt, men noe som må utbedres innen et visst tidsrom, eller kontrolleres, må tidspunkt for inspeksjon avtales med eier.

I eierseksjonsloven er det presisert at eier skal «varsles i rimelig tid». I praksis er det best at eier gis en frist og finner en dato innenfor denne fristen. Dersom beboer selv ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt så har sameiet eller laget både rett og plikt til å foreta disse utbedringene selv, og da kan styrene kreve adgang til boligen.

Et annet spørsmål er tilgang i andre tilfeller enn det som pent går inn under begrepet «vedlikehold». Det kan oppstå dersom naboer eller styret mistenker at en eier samler mye skrot i leiligheten, som f.eks. kan medføre en brannfare.

Bolig skal brukes til å bo
I vurdering av tiltak, må både styret og beboer alltid ta utgangspunkt i at beboer har rett til å bruke sin leilighet, til det formålet det er tenkt eller vanligvis brukt til. Det går frem av brl. § 5-1 og eiersl. § 25. Begrepet «vanligvis brukt til» står ikke i eierseksjonsloven, men bruksformålet står som oftest i oppdelingsbegjæringen eller vedtektene. I 2. ledd er det også presisert at seksjonen kan ikke brukes slik at andre eiere påføres en urimelig eller unødvendig skade eller ulempe, noe som også går fram av brl. § 5-11 1. ledd.

Dersom enheten skal brukes til bolig, så tilsier rettspraksis at det ikke tillatt å bruke den til noe annet, f.eks. verksted eller dyrehotell. Det gjelder også enkeltrom. Det må også tolkes slik at enheten kan ikke brukes som et lager, med mindre lageret har direkte sammenheng med husholdningen, f.eks. en bod. I alle tilfeller så skal boenheten brukes i tråd med vedtektene.

Bekymringsmeldinger
Så er spørsmålet om i styret f.eks. har krav på adgang inn i leiligheten for å inspisere dersom styret får klager og bekymringsmeldinger fra naboer. Svaret på det er i utgangspunktet nei. Styrene kan kreve at aktiviteten opphører, dersom aktiviteten forårsaker ulemper i form av støy og lukt.

«Brannfarlige» beboere
Hva om leiligheten mistenkes å medføre en brannfare? Sameier og borettslag er ifølge definisjonen i brann- og eksplosjonsvernloven å betrakte som virksomhet og har dermed en plikt til systematisk sikkerhetsarbeid, etter § 9 i forskrift om brannforebygging. Med hjemmel i dette kan styret kreve periodisk adgang til leilighetene, men dette bør vedtektsfestes, og det kan ikke skje gjennom usaklig forskjellsbehandling.

Dersom eier av leiligheten nekter å slippe til en visuell inspeksjon, så ender det ofte med en bekymringsmelding til brannvesenet. Videre behandling av en slik bekymringsmelding
er en komplisert juridisk og praktisk problemstilling. I ytterste konsekvens kan Brann- og redningsvesenet med hjemmel i brann- og eksplosjonslovens § 13, gjøre vedtak om å gjennomføre tilsyn selv om beboer motsetter seg dette.

Tekst: Martin Jacob Kristoffersen, Advokatfirmaet Legalis AS

Legalis har 30 advokater og spesialister innen blant annet arv,
fast eiendom, kjøpsrett, samlivsbrudd, arbeidsrett og erstatning.
Gjennom KOBBL har du svært gunstige betingelser som en
gratis samtale med advokat og gunstig timepris på kun kr 1925,-
inkl mva. hvis du trenger mer bistand. Du får også 5 prosent
bonus på dette. Legalis har også rammeavtale med KOBBL.