Renovasjons- og utbedringsarbeider i borettslag og eierseksjonssameier

Tekst: Advokat Sigurd Hjertholm, Advokatfirmaet Legalis AS

LOVREGULERING
I Borettslag og eierseksjonssameier er avtaler om vedlikehold med håndverkere ofte kostbare. Ha derfor oversikt over rettigheter og forpliktelser ved inngåelse av slike avtaler.

Ikke bare kan det oppstå uenigheter om kvaliteten på arbeidet. Det er ikke sjeldent at det blir uenigheter rundt vilkår, omfanget av oppdraget og sluttregningen.

Når beboerne inngår avtaler med håndverkere personlig, er de direkte beskyttet av håndverkertjenestelovens regler, som i stor grad ivaretar forbrukerens interesser i slike avtaler. Eierseksjonssameier og borettslag har ikke nødvendigvis samme beskyttelse. Når borettslag og sameier inngår avtale, inngår de sjelden avtalen som forbrukere, men i egenskap av sin selskapsform. I slike tilfeller er utgangspunktet at håndverkertjenesteloven ikke gjelder. Derfor er det svært viktig å inngå klare avtaler som regulerer avtaleforholdet.

Uten avtale om at håndverkertjenesteloven eller en spesiell Norsk Standard (NS) skal gjelde for arbeidene, så gjelder generelle ulovfestede kontraktsregler.

For reklamasjonssaker og andre saker mot utbygger, er det ikke sameiet eller borettslaget i seg selv som har inngått en avtale med utbyggeren. Det er de enkelte beboerne som har en egen kontrakt med utbygger. Styret i sameiet eller borettslaget kan fremme krav på vegne av alle beboerne. For slike saker er det bustadoppføringsloven som gjelder.

FORSINKELSE
Ved forsinkelse fra håndverkerne sin side, kan sameiet/borettslaget ha rett på erstatning for det økonomiske tapet forsinkelsen medfører. Selv om en forsinkelse kan være til stor ulempe for sameiet/borettslaget, så er det ofte vanskelig å dokumentere et økonomisk tap ved forsinkelse. Det er derfor ofte smart å avtale at det løper dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Dersom det er avtalt dagmulkt, vil sameiet/borettslaget ha rett på erstatning uten å dokumentere at avtalebruddet påfører dem et økonomisk tap.

Selv om det er avtalt at håndverkertjenesteloven skal gjelde, må det som oftest avtales konkret dersom en skal ha rett på dagmulkt ved forsinkelse.

MANGLER VED ARBEIDENE
Dersom resultatet ikke er som avtalt / mangelfullt – kan sameiet eller borettslaget ha et krav mot entreprenøren. Etter håndverkertjenesteloven skal tjenesten utføres «fagmessig».
Om arbeidet er utført fagmessig må vurderes ut fra gjeldende forskrifter, standarder, bransjenormer og vanlig oppfatning mellom fagfolk.

Det er ellers viktig for borettslag og sameier å være klar over at krav mot entreprenører kan gå tapt på grunn av passivitet og
for sene reklamasjoner. Så husk på fristene!

ANBEFALING
Vår anbefaling er å avtale at håndverkertjenesteloven gjelder. Da vil borettslaget og sameiet være beskyttet av reglene i håndverkertjenesteloven. I tillegg kan tvil om hvilke regler som gjelder elimineres.

Gjennom borettslagets eller eierseksjonssameiets bygningsforsikring er det oftest en rettshjelpsforsikring, som blant annet dekker advokatkostnader for tvist med utbygger eller entreprenør. Forutsatt at det er en tvist, vil forsikringsselskapet vanligvis dekke 80 % av advokatkostnadene mot at borettslaget/eierseksjonssameiet betaler en egenandel på kr 2 000 – 5 000, i tillegg til 20 % av advokatkostnadene. Total dekning i slike saker er normalt fra kr 250 000.

Advokatfirmaet Legalis vil kunne bistå borettslag, eierseksjonssameier,
andelseiere og seksjonseiere i saker som gjelder
oppføring- og renovasjonsarbeider.

Legalis har 30 advokater og spesialister innen blant annet arv,
fast eiendom, kjøpsrett, samlivsbrudd, arbeidsrett og erstatning.
Gjennom KOBBL har du svært gunstige betingelser som en
gratis samtale med advokat og gunstig timepris på kun kr 1925,-
inkl mva. hvis du trenger mer bistand. Du får også 5 prosent
bonus på dette. Legalis har også rammeavtale med KOBBL.