Profesjonell hjelp på byggeprosjekter
Teknisk avdeling i KOBBL har de siste årene hatt svært mange oppdrag for boligselskapene med bistand med prosjektering, anbudsprosesser, ansvarlig søker, 3. parts kontroll samt prosjektledelse, byggeledelse og KU (kontroll utførende) i utførelses fasen. Vi er nå 7 ansatte på teknisk avd, alle med ulik kompetanse. Dette betyr at vi kan hjelpe enda flere borettslag med sine prosjekter, anbudskonkurranser, prosjektledelse, ansvarlig søker etc.
Tekst: Rune Sand, Teknisk sjef KOBBL
Bruk profesjonell hjelp på byggeprosjekter
Borettslag og sameier må med jevne mellomrom utføre vedlikehold, rehabiliteringer, utbygginger og tilsvarende. Det er styret som er ansvarlig for å ta slike avgjørelser, så lenge det ikke kreves samtykke/beslutning fra andre på generalforsamling eller på årsmøte. Men allikevel kan styret låne penger for å få utført nødvendig vedlikehold, da dette er styrets ansvar.
Styremedlemmer har som oftest lite eller ingen erfaring i det å gjennomføre byggeprosjekter, og inngå bygg- og anleggskontrakter. De vil da være nødt til å støtte seg på innleide konsulenter. KOBBL kan hjelpe borettslagene og sameiene til å lage kontrakter, slik at de ikke settes i rettslig vanskelige og kostbare posisjoner. Vi anbefaler at styret engasjerer en konsulent fra oss som kan bistå gjennom denne prosessen.
Kontrakts struktur og kontraktsvilkår
Før byggherren, i dette tilfellet et borettslag eller sameie, signerer kontrakt med entreprenør, må byggherren ha bestemt hvilken kontraktstruktur og hvilke kontraktsvilkår som skal benyttes. Dette er den viktigste oppgaven som skal gjøres i forprosjektet. Vi anbefaler å innhente råd fra KOBBL.
Kontrakts struktur handler om hvor mange kontrakter du trenger. Dersom det kun er én entreprenør som skal utføre arbeidet, vil det ikke være nødvendig å tenke på dette. Men straks entreprenøren ikke skal utføre prosjekteringen selv, eller ulike entreprenører skal inn for å gjøre ulike deler av arbeidet, må oppdragsgiver ta stilling til hvordan kontraktene skal organiseres. Det finnes to ytterpunkter når det kommer til kontrakts struktur: Byggherrestyrt entreprise og generalentreprise.
Ved byggherrestyrt entreprise inngår byggherren, eller oppdragsgiver, kontrakter med mange. Dette kan for eksempel være arkitekt, konsulent, snekker, rørlegger og elektriker. Byggherren beholder dermed kontrollen over det meste av fremdriften og koordineringen av arbeidene. Vi anbefaler imidlertid ikke en slik kontrakts struktur med mindre byggherren har erfaring fra å koordinere og administrere byggeprosjekter. Fordelen med denne type kontrakt er at byggherre slipper påslag fra hoved entreprenør ved bruk av underentreprenør, men må påregne at det koster litt mer med koordinering av fagene.
Ved generalentreprise inngår byggherren kontrakt med én entreprenør, som igjen har kontrakter med de ulike underentreprenører. Denne entreprenøren får da ansvar for alt, og vil kunne holdes ansvarlig dersom resultatet ikke blir som forventet.
Generelt sett anbefaler vi en kontrakt som har fordelene ved en generalentreprise, men som samtidig gir oppdragsgiver kontroll over resultatet og fremdriften. Hvilken kontrakts struktur som passer best, vil variere fra prosjekt til prosjekt.
Kontraktsvilkår
Når det er bestemt hvilken kontrakts struktur som er best, vil kontraktsvilkårene gi seg litt selv. For eksempel vil en entreprenør som tar på seg å være generalentreprenør typisk ha en totalentreprisekontrakt, slik som NS 8407 eller NS 8417. Dersom entreprenøren ikke skal ha ansvar for prosjekteringen, vil vedkommende typisk ha en ren utførelseskontrakt, slik som NS 8405, NS 8415, NS 8406 eller NS 8416. Vi anbefaler å bruke standardkontraktene som er utviklet av Norsk Standard, men du må likevel velge riktig kontrakt. Hvis ikke blir det feil.