Bruk av fellesareal i borettslag og sameier

Reglene om fellesareal er regulert i eierseksjonsloven § 25 og borettslagslova § 5-11, supplert av vedtekter og praksis.

Hva er fellesareal?
Fellesareal innebærer i praksis alt som ikke er selve leiligheten eller tilleggsdeler til en leilighet (for eksempel boder eller hageparseller). Dette kan for eksempel være plenområder, lekeplass, trapperom, takterrasse eller biloppstillingsplasser.

Rett til bruk av fellesareal og enerett
Seksjonseiere og andelseiere har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Det sentrale er at bruken ikke må påføre andre beboere skade eller ulempe. Vedtekter eller vedtak som omhandler bruk av fellesarealer kan ikke gi noen urimelige fordeler på andres bekostning.

Enerett og særskilt bruk
Ingen har som utgangspunkt enerett til bruk av fellesareal, med mindre det følger av avtale, vedtekter eller i enkelte tilfeller langvarig og etablert praksis.  

I sameier åpner eierseksjonsloven § 25 for at det kan vedtektsfestes tidsbegrenset enerett til deler av fellesareal i inntil 30 år, for eksempel rett til en biloppstillingsplass. Også i borettslag kan vedtekter eller avtaler regulere særskilt bruk av fellesareal, men uten samme uttrykkelige lovregulering som i sameier. Forskjellen henger sammen med de ulike eiermodellene, hvor hensynet til fellesskapets kontroll over fellesarealene tradisjonelt står sterkere i borettslag.

Kostnader og vedlikehold
Felleskostnader dekker i utgangspunktet vedlikehold av fellesareal. Dersom en beboer har fått særskilte rettigheter knyttet til fellesareal kan det i vedtekter eller vedtak fastsettes at vedkommende også har vedlikeholdsplikt med tilhørende kostnader for det aktuelle arealet.

Uenighet – praktiske eksempler fra rettspraksis
Tvister om bruk av fellesareal er jevnlig til behandling i domstolene. Her er noen typiske eksempler.

I LB-2015-159516 ble det slått fast at andelseier i borettslag ikke kunne bruke felles takterrasse som ordinær inngang til leiligheten, da dette var en rømningsvei og dermed ikke i samsvar med formålet.  

I LE-1988-1997-02957 ble det akseptert at sameiere i første etasje hadde eksklusiv bruksrett til en avskjermet uteplass utenfor egen leilighet, basert på langvarig praksis og forutsetninger ved seksjoneringen, samt at bruken ikke var til ulempe for øvrige beboere.

I LF-2021-125990 gjaldt spørsmålet om beboere kunne lagre ting i et fellesareal nær sjøen, blant annet kajakk og seilbrett. Retten slo fast at beboere kan bruke fellesareal til det de er beregnet for eller vanligvis brukes til, og at både historisk bruk og praktiske hensyn kan tale for at lagring av gjenstander er tillatt, så lenge det ikke er til urimelig ulempe for andre.

I LB-2006-114424 aksepterte retten at partene i en tomannsbolig hadde delt bakhagen og kjellerareal gjennom muntlig avtale og langvarig praksis. Det ble presisert at varig enerett til fellesareal krever formalisering eller reseksjonering, men at midlertidig eksklusiv bruksrett kan følge av avtale og faktisk bruk.

I LB-2006-027572 ble det avvist at to sameiere hadde eksklusiv rett til to biloppstillingsplasser på fellesareal. Det ble vektlagt at det ikke forelå skriftlig avtale eller vedtektsregulering, og at langvarig bruk alene ikke var nok til å etablere slik rett.

Bruk av fellesareal i borettslag og sameier bygger altså på balansen mellom fellesskap og individuelle behov. Mange konflikter om fellesareal kunne vært unngått gjennom tydeligere vedtekter, klare avtaler og gode avklaringer tidlig. Ved tvil bør man søke dialog og eventuelt juridisk bistand.