Avtalebrudd ved boligsalg: En innføring i dekningssalg

Ved boligsalg inngås bindende avtale ved at selger aksepterer et bud fra kjøperen.
Selgeren vil da ha en forventning om at handelen gjennomføres uten komplikasjoner.

Tekst: Ingvild Stokka, Advokat MNA. Advokatfirmaet Legalis AS

I noen tilfeller kan imidlertid kjøperen trekke seg etter
budaksept eller etter at kontrakt er signert, noe som kan føre
til at selgeren står igjen med en bolig som ikke blir overtatt
som planlagt. I slike tilfeller kan det være aktuelt med
dekningssalg – en juridisk prosess som sikrer at selgeren
får solgt boligen til en ny kjøper, og at det økonomiske tapet
ved salget kan dekkes av kjøper. Denne artikkelen forklarer
hva dekningssalg er, hvordan prosessen fungerer, og hva som
forventes av selgeren.

Hva er dekningssalg?
Dekningssalg oppstår når en kjøper bryter avtalen som er
inngått mellom kjøper og selger, og selger må selge boligen
til en ny kjøper. Dekningssalg kan medføre økonomiske tap for
selgeren, spesielt hvis boligen selges for en lavere pris enn den
opprinnelige avtalen med kjøperen. Dekningssalget er ment
å kompensere for disse tapene ved å kreve erstatning fra den
opprinnelige kjøperen for prisforskjellen.
For eksempel:

  • Kjøperen inngår en kjøpekontrakt med selgeren om å kjøpe
    boligen for 5 millioner kroner.
  • Kjøperen trekker seg, og selgeren finner en ny kjøper som
    betaler 4,8 millioner kroner.
  • I dette tilfellet kan selger kreve 200 000 kroner i
    erstatning fra den opprinnelige kjøperen for tapet på grunn
    av prisforskjellen.

Stegene for å gjennomføre et dekningssalg
Hvis en selger befinner seg i en situasjon hvor kjøperen trekker
seg, er det viktig å være oppmerksom på følgende:

  1. Varsel til kjøperen. Når det blir klart at kjøperen ikke vil
    eller kan gjennomføre kjøpet, skal selgeren umiddelbart
    sende et skriftlig varsel til kjøperen. I varselet må det
    presiseres at kjøperen bryter avtalen og at kjøpet kreves
    hevet. Selgeren skal orientere om at det vil bli gjennomføre
    et dekningssalg og at kostnader i forbindelse med dette vil
    bli krevd dekket av kjøper.
  2. Gjennomføring av nytt salg. Selgeren må aktivt forsøke
    å selge boligen på nytt, og det er et krav om at selger skal
    forsøke å begrense tapet overfor kjøper. Dette betyr
    at boligen bør markedsføres på en effektiv måte og med
    realistiske prisforventninger basert på markedsforholdene
  3. Dokumentasjon av økonomisk tap. For å kreve
    kompensasjon må selgeren kunne dokumentere eventuelle
    økonomiske tap som følge av dekningssalget. Dette kan
    omfatte forskjellen i salgssum mellom den opprinnelige
    avtalen og det endelige salget, i tillegg til eventuelle
    ekstra kostnader som har oppstått i forbindelse med den
    nye salgsprosessen (f.eks. markedsføring og meglerkostnader).
  4. Erstatningskrav mot den opprinnelige kjøperen
    Når boligen er solgt til en ny kjøper, kan selgeren
    utarbeide et erstatningskrav mot den opprinnelige
    kjøperen for differansen mellom avtalt pris og faktisk
    salgspris, samt eventuelle ekstra utgifter. Dette kravet kan
    inkludere meglerutgifter og andre utgifter i forbindelse
    med gjennomføring av dekningssalget.

Søk juridisk bistand
Dekningssalg kan være en krevende prosess, men det er et
viktig juridisk verktøy som beskytter selgere ved boligsalg.
Ved å handle raskt, dokumentere alle steg og søke profesjonell
hjelp om nødvendig, kan selgeren sikre at prosessen går så
smidig som mulig. Som selger er det viktig å være forberedt på
muligheten for dekningssalg, selv om det heldigvis er sjelden at
kjøpere trekker seg etter at avtale er inngått.
Dersom du står overfor en lignende situasjon, anbefaler vi at
du tar kontakt med Advokatfirmaet Legalis for en vurdering av
saken din. Våre advokater har lang erfaring med boligtvister og
står klare til å hjelpe.