Byggelederens rolle

Som byggeleder skal man påse at utførende skal levere riktig kvalitet, ha kontroll på økonomien, og levere avtalte materialer og samtidig dokumentere at arbeidene blir utført i henhold til spesifikasjonene som ligger i kontrakten mellom BH og utførende.

Byggelederens rolle

Tekst: Rune Sand, Teknisk sjef i KOBBL

De ordinære oppgaver er vanligvis å lede møter, delta på møter og referatføre de forskjellige møtene. Det er også viktig å ha kontroll ute på byggeplassen og gå jevnlige befaringer. Noen av de viktigste oppgavene som byggeleder er og ha kontroll på:
• Endringsmeldinger
• Fakturering/økonomi
• Fremdrift
• Utførelse i daglig drift
• Oppfølging av kvalitet og avvik
• Følge opp at leveranse er i henhold til avtale

Det er forskjellig ansvar til forskjellige kontrakter, Eksempelvis vil en byggeleder i en utførelsesentreprise være bindeleddet mellom prosjekteringen og utførende entreprenør. Dette er en svært krevende oppgave og ansvaret for å levere i tide slik at utførende får gjort jobben sin er avgjørende. I slike faser er det derfor viktig med erfaringsoverføring fra tidligfase. De prosjekterende som har prosjektert må fortelle deg som byggeleder hva som er planlagt og hva vi må følge med på.

Byggleder må ha kontroll på:
• Hvilke utfordringer har prosjekterende støtt på underveis i forprosjektet?
• Er det en oversikt over usikkerhetsmomenter?
• Er beskrivelsen god eller er det mange mangler?
• Er tekniske anlegg komplett i beskrivelsen?

Som nevnt ligger prosjekteringsansvaret hos byggherren i en utførelsesentreprise. Dette krever mye tid, og utførende vil presse på for å få nødvendig dokumentasjon for å få utført arbeidet. Ved at dette ikke leveres i tide vil BH ofte motta krav om fristforlengelse og vederlagsjustering.

I totalentrepriser og utførelsesentrepriser har man en sentral rolle i prosjekteringsmøtene. I en utførelsesentreprise eier byggherren prosjekteringsprosessen og du må følge opp at det byggherren har tilstrekkelig med ressurser til å styre prosjekteringsmøtene.

I en totalentreprise er du kun «gjest» og deltar i prosjekteringsmøtene for å til enhver tid ha kontroll på hva som avtales og planlegges bygget. Det er i prosjekteringsmøter man legger grunnlaget for hvordan løsningene blir. Her har du også stor påvirkningskraft.

Det er ikke nødvendigvis nok med kun prosjekteringsmøter for å ha oversikt over prosjektet. Som byggeleder kan det være fint å ta initiativ for ekstra møter, finn ut hvor den største risikoen ligger og påvirke prosjektet gjennom prosjekteringsmøtene. Hvilke vurderinger er gjort for at den mest optimale løsningen har blitt valgt, eller kanskje ikke valgt?

Erfaringsoverføring fra prosjektleder som kanskje har utarbeidet anbudsunderlaget er god balast for byggeleder ved eventuelle spørsmål angående prosjekteringen under selve utførelse. Om du har forslag til løsninger eller råd som er positivt for prosjektet blir det som regel godt mottatt. Husk og ikke ta ansvar for løsningen, det er det utførende eller prosjekterende som skal.

Å dokumenterte avklaringer er avgjørende, dette må alltid gjøres skriftlig slik at man ikke ender i en situasjon hvor det påstås at annet er avtalt eller at det har oppstått en misforståelse i kommunikasjonen.

Ved å hele tiden ha struktur og kontroll på avtalene som gjøres og klargjøre beslutninger kan man bruke mer tid på kvalitetssikring og oppføling av arbeidene som pågår. Det er også viktig at man følger opp at utførende arbeider mot de stadig økende miljøkravene i prosjektene.

En byggeleder bør ha gode kommunikasjonsevner, være strukturert, løsningsorientert og beslutningsdyktig. Faglig dyktighet blir som regel verdsatt svært høyt,. Det å kunne kommunisere med utførende, se løsninger istedenfor begrensninger og sørge for raske, smidige og lønnsomme avgjørelsene er en viktig del av byggelederens rolle. Det å sørge for å få mandat fra byggherre til å ta raske avgjørelser er vel så viktig som å ha mye fagkunnskap.

Avklar med oppdragsgiver at prosjektet har mye å tjene på at byggherre er «hands on», og kan ta avklaringer innenfor rimelige tidsfrister. Dessverre finnes det eksempler på at byggherre blir en «bremsekloss» i prosjektet. Dette er ofte på grunn av manglende avklaringer og lange prosesser. Dette går direkte ut over fremdriften, kvaliteten og økonomien. God kjemi mellom byggeleder, oppdragsgiver og entreprenør i gjennomføringen er nøkkelen for at et prosjekt skal lykkes. Og for å få til en vellykket gjennomføring er det viktig med fastlegging av prosjektets overordnede mål og helhetstenkning. Byggelederne må sørge for å bli en del av prosjektteamet, være engasjert i sikkerhet, helse og arbeidsmiljø. Bruke sin kunnskap som bidragsyter istedenfor være altfor kritisk. Det må være tillitt mellom byggeleder, byggherre og utførende. Utførende sitter på mye fagkunskap og har store ansvar de må følge opp.

Som byggeleder må du ha god motivasjon som smitter over på utførende entreprenør, samtidig som du er kritisk og kontrollerer utførelse og arbeidene som pågår.

Noen av oppgavene til byggelederen er å påse at entreprenør bygger det som er avtalt i kontrakten i riktig kvalitet. Du er øynene på plassen og nøkkelen til samarbeid mellom entreprenør og byggherre. Det er byggeleder sin oppgave å se at utførende praktiserer god HMS, og at arbeiderene på plassen er ivaretatt slik at arbeiderene kan gå trygt hjem etter endt arbeidsdag.

Vi skal påse at utførende til enhver tid har kontroll på oppgaver som utføres, og at fremdriften er planlagt til det beste for de utførende.

Som byggeleder er det viktig at man har kontroll på SHA, fremdrift og endringer som er avtalt. Ved dårlig HMS oppfølging fra entreprenør, fremdrift som er bak skjema eller endringsforhold som man ikke blir enige om er det viktig å rapportere dette. Dette tas enten opp i byggherremøter, månedsrapporten eller e-post.

Kontroll av utført arbeid er også en oppgave byggeleder må gjennomføre, og dokumentere. Som byggeleder planlegges det stikkprøver for kontroll av de forskjellige bygningsdelene igjennom hele prosjektets levetid.

Det er altså ingen liten oppgave Sameier eller borettslag påtar seg ved igangsetting av rehabiliteringsprosjekter.

Vi på Teknisk avd. i KOBBL besitter denne kompetansen og ressursen innen prosjekt og byggeledelse. Vi på bistår med initiering, prosjektledelse, byggeledelse og oppfølging av HMS for alle Sameier og borettslag. Det er slik at den totale prosjektkostnaden med og ha en profesjonell prosjekt og byggeledelse for byggherre, fort betaler seg da byggeleder verifiserer kontrakter, endringsmeldinger fakturaer, kvalitet og leveranse er iht beskrivelse.

Lykke til med fremtidige prosjekter.

 

Anbefaler å bruke profesjonell byggeledelse
Nedre Langeland III borettslag vedtok på generalforsamlingen 19 mai å skifte ut takene på borettslagets 9 blokker. 

Styret valgte å engasjere Teknisk avdeling hos KOBBL til å håndtere både spesifisering av oppdraget, innhenting av tilbud og byggeledelse i gjennomføringen. Vi tok en prat med styreleder Ellen Marie Eriksen og spurte hvordan hun og styret har opplevd prosessen.

- Vi valgte å engasjere KOBBL grunnet oppfølging og gjennomføringsevne. Dette var en stor og kompleks jobb som styret ikke kunne ha gjennomført på en god måte alene, da var det veldig godt å ha profesjonell hjelp, forteller Eriksen.

Teknisk sjef hos KOBBL, Rune Sand, forteller at kostnadsrammen for å skifte ut takene var på ca. 8,5 millioner kr, og at det var en betydelig prisforskjell mellom tilbyderne. – Vi opplever stadig oftere at boligselskapene ber KOBBL om hjelp i alle faser av rehabiliteringsprosjekter. Generelt mener vi at boligselskapene på denne måten får bedre løsninger og lavere pris i prosjektene sine. Og gevinsten blir størst når KOBBL eller andre profesjonelle kommer inn tidlig, sier Sand.

Eriksen sier at det selvsagt koster penger å engasjere bistand i rehabiliterings-prosjekter, men at bruk av profesjonell bistand likevel svarer seg i form av lavere totalkostnad enn om styret selv skulle håndtert innhenting av tilbud og byggeledelse. – Teknisk avdeling hos KOBBL har gitt oss flott hjelp hele veien, noe som har gitt oss i styret trygghet og avlastning. Kort fortalt er det enkelt for oss i styret, og man kan sove godt om natten. Også må du skrive at alle beboerne er kjempefornøyde med de nye flotte takene avslutter Eriksen.


Name:
Email:
Subject:
Message:
x