Bråkete beboer

Hva gjør styret når en beboer har en oppførsel som er til plage og sjenanse for de øvrige beboerne i borettslag og eierseksjonssameier?

Bråkete beboer

Styrene i boligselskaper mottar noen ganger klager på oppførselen til enkelte av beboere. Det kan for eksempel være truende adferd mot andre beboere ved f.eks. trusler og verbale utskjellinger, roping og skriking på fellesareal eller i egen leilighet, ødeleggelse av dører og låser, ringing eller sparking på andres dører, støyende besøk til alle døgnets tider eller tilfeller hvor politiet blir tilkalt. Andre eksempler kan være at beboeren ikke rydder/rengjør sin leilighet, som igjen fører til sjenerende lukt for andre beboere. Det sentrale er at oppførselen er til alvorlig plage og sjenanse.

Styret må da vurdere om det foreligger et vesentlig mislighold som eier er ansvarlig for. Med mislighold menes at en beboer ikke overholder de normer for god orden og opptreden som boligselskapet har vedtatt, eller som er allment akseptert. Vi må skille mellom vesentlig mislighold og annet mislighold. Vesentlig mislighold er mislighold som er av et visst omfang og/eller styrke. Som utgangspunkt kan man si at misligholdet må være vesentlig før boligselskapet får krav mot og kan gjøre gjeldende sanksjoner mot en eier.

Så hva utgjør et vesentlig mislighold? Det er ikke lett for styret å vite når et mislighold kan anses for å være vesentlig. Ingen av de lovene som regulerer boligselskaper har noen egen bestemmelse om hva som utgjør et vesentlig mislighold. I borettslagsloven § 5-11 og eierseksjonsloven § 25 heter det at bruken av fellesareal og boligenhet ikke på urimelig eller unødvendig måte må være til skade eller ulempe for andre brukere. Styret kan pålegge eier å selge sin andel/seksjon etter borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38 dersom en eier til tross for advarsler misligholder sine plikter vesentlig. Etter borettslagsloven § 5-23 og eierseksjonsloven § 39 kan styret kreve tvangsfravikelse når eieren oppfører seg slik at det fare for skade eller ødeleggelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage og sjenanse for andre brukere.

Domstolene behandler mange slike saker hvert år. Styret vil finne veiledning til hva domstolene mener at styret må vurdere i disse avgjørelsene.

Et eksempel har vi i en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett i LB-2014-51459. Saken gjaldt en beboer i et borettslag som over lang tid hadde misligholdt sine plikter overfor borettslaget, og vært til sjenanse for de øvrige beboerne i boligblokken. Her uttaler retten følgende om vurderingen av hvorvidt et mislighold er vesentlig:

«Retten legger til grunn at vurderingen av om det foreligger et vesentlig mislighold beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering. Det må stilles strenge krav, men det er det objektive avvik som danner grunnlag for vurderingen. Grunnvilkåret er at det foreligger et pliktbrudd, dvs. at andelseieren ikke oppfyller de plikter han har i forhold til laget eller andre andelseiere. Dårlige naboforhold er ikke i seg selv pliktbrudd eller mislighold. Dersom grunnvilkåret foreligger må i tillegg misligholdets karakter, dvs. hva slags plikt som er misligholdt, samt misligholdets omfang og varighet vurderes. Flere mislighold må vurderes under ett, og misligholdet kan være vesentlig i tilfeller der beboeren har gjort seg skyldig i en rekke overtredelser, selv om disse hver for seg ikke kan regnes som vesentlige.»

«Dersom misligholdet er knyttet til en konflikt mellom beboerne må det fra borettslagets side ha vært gjort forsøk på å løse konflikten på annen måte enn ved salgspålegg.»

Det er altså viktig at styret gjør en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Styret må også forsøke å løse konflikten før styret eventuelt kommer med et salgspålegg.

I den nevnte avgjørelsen var det i tillegg til dårlig oppførsel et problem med en sterkt sjenerende lukt fra leiligheten. Retten fant det sannsynlig at lukten skyldes opphopning av søppel/skrot i andelseierens leilighet. Det ble også lagt vekt på dette utgjorde en brannfare. Det ble uttalt at andelseieren ikke har en plikt verken overfor borettslaget eller de øvrige beboerne til å holde det ryddig i sin egen leilighet. Leiligheten kan være både rotete og i svært stor grad overfylt uten at det får konsekvenser for andelseieren. Men en plikt til å rydde eller fjerne gjenstander kan derimot tenkes å oppstå dersom rotet eller overfyltheten får negative konsekvenser for de øvrige beboerne, men selv i slike tilfelle må listen legges høyt i forhold til en rydde- eller fjerneplikt.

Det er viktig at styrene tar klager om slike forhold, som nevnt ovenfor, på alvor og behandler klagene på styremøtene. Både klageren og den som klagen gjelder bør få en mulighet til å snakke med styret om saken. Det er viktig at den klagen gjelder får en mulighet til å imøtegå klagene. Dersom slik dialog ikke fører frem så bør styret følge opp med skriftlig advarsel, salgspålegg eller krav om fravikelse. Jeg vil anbefale styrene å søke advokatbistand i slike saker for å sikre at styret gjør de nødvendige vurderinger og foretar de nødvendige tiltak i den enkelte sak.  


Name:
Email:
Subject:
Message:
x