Styrets ansvar for HMS og vedlikehold

Boligselskapene ved styret har et vedlikeholdsansvar for bygningsmassen. Ansvaret må avgrenses mot andelseiers/seksjonseiers ansvar, men svaret på hvor grensen går mellom andelseiers/seksjonseiers og borettslagets/eierseksjonssameiets ansvar er ikke alltid like opplagt. Det er også styrets ansvar å sikre en tilfredsstillende internkontroll, ettersom alle borettslag og sameier er pålagt å ha et HMS-system.

Styrets ansvar for HMS og vedlikehold

HMS

Visste du at alle borettslag og eierseksjonssameier er pålagt å ha et HMS-system og at det er styrets ansvar å sikre en tilfredsstillende internkontroll?

Alle borettslag og eierseksjonssameier er pålagt å ha et HMS-system ettersom de er underlagt forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (HMS) i virksomheter, også kjent som internkontrollforskriften.

Internkontroll er tiltak som skal sikre at boligselskapene organiserer virksomheten sin i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Et internkontrollsystem er en beskrivelse av hvordan helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet skal drives. Hensikten er at sikkerheten er så god som mulig, slik at beboerne (andelseierne/seksjonseierne) er trygge i sine omgivelser.

Alle boligselskap må ha et system for å ivareta forskriftens krav. Et slikt system innebærer at boligselskapet kontinuerlig skal registrere, systematisere og arkivere alt som har med helse-, miljø og sikkerhet i boligselskapet.

Det er styret som har ansvaret for at det innføres og utøves internkontroll. Styret må for eksempel kartlegge hvilke ulykker som kan inntreffe og sørge for å gjennomføre tiltak som hindrer at disse ulykkene skjer. Slike tiltak kan for eksempel være at fellesarealene er ryddige og godt vedlikeholdt, at brann- og el-sikkerheten i bygningene er ivaretatt på en forskriftsmessig måte, og at boligselskap som har ansatte sørger for at krav i arbeidsmiljøloven er overholdt. Det kan også være tiltak som sørger for at barn ikke skader seg. Lekeplassutstyr har egne forskrifter.

VEDLIKEHOLDSPLIKT

Boligselskapene ved styret har et vedlikeholdsansvar for bygningsmassen. Ansvaret må avgrenses mot andelseiers/seksjonseiers ansvar, men svaret på hvor grensen går mellom andelseiers/seksjonseiers og boligselskapets ansvar er ikke alltid like opplagt. Man må vurdere dette fra sak til sak og svaret vil avhenge av de konkrete omstendighetene.

Styrets vedlikeholdsansvar vil være definert i boligselskapets husordensregler, vedtekter og borettslagsloven/eierseksjonsloven. Kort oppsummert kan man si at styret har ansvaret for alt utenfor de indre rammene av den enkeltes boenhet, både innendørs og utendørs. Unntak fra denne grensedragningen gjøres når det er snakk om vedlikehold av felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom leilighetene og er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Men hvilke tiltak kan styret gjennomføre? Eller sagt på en annen måte: hvilken vedtakskompetanse har styret når det gjelder vedlikeholdstiltak, det vil si hvilke tiltak kan styret gjennomføre uten at det må behandles av generalforsamlingen/årsmøtet?

Styret er forpliktet til å gjennomføre såkalt nødvendig vedlikehold av bygningsmassen. Dette er det i utgangspunktet ikke nødvendig med godkjenning fra generalforsamlingen/årsmøtet på. Større tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, vil som regel forutsette fellesskapets tilslutning.  

Men hva menes med nødvendig vedlikehold? Styret må alltid foreta en konkret vurdering i forhold til dette, men det handler om å holde bygningsmassen i «vanlig god stand». Den opprinnelige standard vil være utgangspunktet og så tar man hensyn til dagens tilsvarende standard og behov. Vanlig slitasje på bygningsdeler på grunn av «tidens tann» vil som regel representere et nødvendig vedlikehold, og det samme gjelder bygningsdeler som ikke lengre klarer å oppfylle sin funksjon (f.eks. fornyelse av rør- og el-opplegg etc.).

Men det er ikke bare det nødvendige vedlikeholdet som ligger innenfor styrets ansvar. Styret må også sørge for en tidsmessig modernisering av felles bygningsmasse og installasjoner for å bevare - og også høyne - bolignivået i takt med tidens krav.

Styrets plikt til å gjennomføre vedlikehold kan innebære at dersom styret unnlater å iverksette dette kan det i ytterste konsekvens bli ansvarlig for et eventuelle økonomisk tap som følger av unnlatelsen. Det skal imidlertid mye til, men budskapet er at styremedlemmer må være sitt ansvar bevisst.


Name:
Email:
Subject:
Message:
x