Vedlikehold Winsnesgata brl

Har brukt fem millioner på vedlikehold på sju år

– Ethvert styre i et borettslag eller sameie har plikt til å sørge for fortløpende, nødvendig vedlikehold for å ivareta sikkerhet, trygghet, trivsel og verdier.

//  Tekst og foto: Rolf Nordberg  //

Dette fastslår styreleder Terje ­Hellerud og nestleder Jorunn Arnesen i Winsnes­­gate borettslag i ­Kongsvinger. I dette borettslaget fra 1959 med 42 leiligheter har de både en vedtatt ­vedlikeholdsplan og et ferskt vedlikeholdsfond, og fra 2012 og fram til i dag har de brukt praktisk talt fem millioner kroner på små og store vedlikeholdsprosjekter og utbedringer.

Vedlikehold Winsnesgata brl

Påløper hver dag

– Vedlikeholdsutgifter påløper hver dag. Det er bare et spørsmål om når man skal ta tak. I den kommende 10-årsperioden har vi beregnet vedlikeholdskostnadene til 11 kroner per leilighet per dag. Ut fra den vedtatte planen vår utgjør vedlikeholdet 170.000 kroner per år i snitt for hele borettslaget vårt, eller 465 kroner per dag, forklarer de.

Tilbake i tid er det i borettslaget som runder 60 år neste år skiftet vinduer, og i 2008 var det helt nødvendig å legge nye tak på de tre etasjes blokkene med loft. Fra 2010 begynte så styret så smått å arbeide med en vedlikeholdsplan både på kort og lang sikt.

Etterslep koster

Borettslaget var da på etterskudd med vedlikehold, og hadde tradisjon for å ha svært lave felleskostnader. Over tid kan det straffe seg – både i form av kostbare akuttiltak og redusert verdistigning på boligene. Som KOBBL-direktør Odd Henning Dypvik skrev i sin lederartikkel i årets første nummer av BoBra: «Alle som eier en bolig har ansvar for å holde den ved like, og styret i et borettslag har et spesielt ansvar for å holde bolig­massen i god stand. Vedlikehold koster, men manglende vedlikehold koster mer.»

    – Vi er forpliktet til å ta vare på det vi forvalter. Noe av det viktigste vi gjorde i vår situasjon med etterslep var å ­ansette en vaktmester i 15 prosent stilling. Han fører ettersyn, observerer hva som bør utbedres og er tilgjengelig for og følger opp håndverkere og andre fagfolk som vi benytter. Økonomisk lønnsomt er det, også, konstaterer ­Hellerud og Arnesen.

Vedlikeholdsplan forankres

Når det utarbeides en vedlikeholdsplan er det avgjørende viktig at denne forankres gjennom vedtak på generalforsamling, for dermed forplikter den framtidige styrer, påpeker de to. I tillegg må alle beboerne informeres på en god og opplysende måte.

    – Et borettslag er jo ikke styret, men alle beboerne der, minner Hellerud om.

    Bygningsteknisk og økonomisk kompe­tanse er nødvendig, inkludert til kvalitetssikring. Det kan kjøpes ­eller leies inn av KOBBL, eventuelt av konsulenter eller andre fagfolk på ulike områder.

    Ingen kan forvente at tillitsvalgte i et borettslagsstyre selv besitter fagkunnskap på alle mulige områder. Heller ikke i Winsnesgate, selv om det der er så mange som 13 personer i ulike styrer og utvalg som engasjerer seg. Til det største vedlikeholdsprosjekt­et deres de senere år, rehabilitering av hele ­avløpsnettet til en kostnad av 2,3 millioner kroner, ble det benyttet et Stockholm-basert spesialfirma – ­etter forutgående teknisk fagbistand fra Tom Langholm i KOBBL (sistnevnte har nå sluttet og erstattes om kort tid av ­Anders Øiseth).

Hull i avløpsledningen

Under dette arbeidet ble det funnet et stort hull i hovedavløpsledningen midt under den ene blokka i Winsnesgate, og som ingen var klar over. Vanntilførselen inn til borettslaget ble også utbedret. Videre er elektriske ledninger fra 1959 skiftet ut, og ikke minst: Kapasiteten på hovedstrømtilførselen til borettslaget er økt betydelig.

    – Nå er det tett både i toppen og bunnen av blokkene våre, og vi har tilstrekkelig med strøm, vann og avløp, oppsummerer Arnesen.

Drift, lån og fond

Noe av vedlikeholdet er betalt ­gjennom de årlige driftsbudsjettene, men det aller meste er finansiert ved lån. Borettslaget med 42 leiligheter har nå en samlet gjeld på snaut 10 millioner kroner. I tillegg er det opprettet et vedlikeholdsfond som gir en påplussing i felleskostnadene på 50 kroner måneden per leilighet. Fondet er relativt nytt og per i dag oppe i om lag 150.000 kroner.

Borettslaget har benyttet seg av finansierings­ordningen som KOBBL tilbyr gjennom sin bankforbindelse DNB og er godt fornøyd med den. Pensjonert bankmann Terje Hellerud nevner likevel at man bør undersøke også andre muligheter for om mulig å oppnå enda bedre rentebetingelser.

Fra 2400 til 3900 kroner

Felleskostnadene for treromsleilighet­ene på rundt 70 kvadratmeter i Winsnes­gate BRL er i dag 3900 ­kroner. Det er ikke så mange år siden de månedlige kostnadene var 2400 kroner. Mye av økningen skyldes vedlikeholdsprosjektene, men inkluderer også blant annet innføring av og økning i satsene for eiendomsskatt, økning i øvrige kommunale avgifter og strømpriser, og tilslutning til Canal Digital.

    – Samtidig er verdistigningen på bolig­ene stor, og vi har nå solid oversikt over vedlikeholdet slik at ikke noe uforutsett som krever store kostnader vil skje.

Rekordsalg: To millioner

Nylig ble en leilighet i Winsnesgate BRL for første gang solgt for over to million­er kroner.  Til sammenligning ble en velholdt leilighet der solgt for 1,2million­er for vel fire år siden. Verdi­stigningen skyldes selvsagt ikke bare vedlikeholdsprosjektene i borettslaget, men de har utvilsomt hatt betydning.

Vedlikeholdsoppskriften

Her er tipsene og rådene om vedlikehold fra styret i Winsnesgate borettslag:

Ha som grunnregel at vedlikehold påløper hver dag.

Ikke vent med utbedringer til noe går i stykker/noe dramatisk skjer.

Det er styrets ansvar å besørge nødvendig, fortløpende vedlikehold.

Utarbeid en vedlikeholdsplan i samspill med fagfolk, og forankre denne gjennom forpliktende vedtak på generalforsamlingen.

Opprett gjerne også et vedlikeholdsfond.

Ikke utsett vedlikeholdet/skyv dette ansvaret over på framtidige styrer.

Informer beboerne skriftlig på en god og forståelig måte om nødvendigheten av vedlikeholdsprosjektene. Suppler gjerne med beboermøter.

Innhent flere anbud og vurder disse opp mot hverandre før arbeid igangsettes.

Smart med fond

– Alle borettslag og sameier bør ha et vedlikeholds­fond. På den måten kan en over litt tid legge av ­penger til kostnader som en vet vil komme. En unngår også store hopp i fellesutgiftene, sier Odd Henning Dypvik, adm. dir. i KOBBL.

– De boligselskaper som ikke allerede har opprettet et vedlikeholdsfond bør vurdere det nå, og innarbeide det neste års budsjett, sier Dypvik.

Avhengig av vedlikeholdsstatus kan det være ­fornuftig å årlig avsette 35-40 kr per m2 til fondet. Det kan også være lurt å forankre regelverk for bruk av fondet i generalforsamlingen, slik at en unngår at de oppsparte midlene blir brukt til andre ting enn vedlikehold.


Name:
Email:
Subject:
Message:
x