Vedlikeholdsansvar

Andelseier har selv ansvar for vedlikehold innenfor boligens fire vegger, mens borettslaget har ansvar for vedlikehold av uteareal, fellesareal og bygning. Borettslagsloven gir retningslinjer for hva som er borettslagets ansvar og plikter – og hva som er andelseiers ansvar og plikter.

Vedlikeholdsansvar

Andelseier skal holde boligen i forsvarlig stand. Det følger av borettslagslov­en § 5-12 første ledd. Bestemmelsen innebærer at andelseier selv har frihet til å bestemme hvilket vedlikeholdsnivå boligen skal ha så lenge boligen minst holdes i forsvarlig stand. Kravet om forsvarlig stand innebærer først og fremst at boligen skal holdes i slik stand at det ikke oppstår skader på andre boliger eller fellesarealer, og heller ikke andre ulemper for de øvrige andelseierne. I forarbeidene til loven nevnes som eksempler her at baderomsgulvet må være tett og at ventiler må holdes åpne. Så lenge dette kravet er oppfylt så er det opp til andelseieren selv å avgjøre hvor ofte han vil slipe parkettgulvet, male vegger og tak eller pusse opp våtrom osv. og borettslaget har ingen rett til å blande seg inn i dette.

 

Hva andelseieren plikter å vedlike­holde fremgår av borettslagsloven § 5-12 andre til fjerde ledd. I andre ledd innledes oppregningen med ordene «slikt som» og det er for å markere at lovens regel ikke er uttømmende. Hvorvidt andelseier har plikt til å foreta det vedlikeholdet som nevnt i borettslagsloven § 5-12 andre til fjerde ledd beror på om dette er nødvendig for å holde boligen i forsvarlig stand.

Av andre ledd fremgår det at andelseier er ansvarlig for slike ting som vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, ­apparat og innvendige flater i boligen. Varmtvannsberedere i boligen skal også vedlikeholdes av andelseier.

 

Dersom en balkong blir innglasset, må det trolig legges til grunn at andels­eiers vedlikeholdsansvar for boligen ikke bare gjelder innvendinge sider av balkongen, men innvendige sider av hele det innglassede areal. I tillegg blir andelseier ansvarlig for nødvendig utskiftning av de glassrutene balkongen er innglasset med. Borettslaget bør imidlertid vurdere om dette av tekniske grunner bør løses annerledes.

 

Innvendige flater omfatter gulv, vegger og himling, men ikke det utvendige tak, og også vedlikehold av terrasser og altaner er omfattet. Det samme gjelder innvendige dører med karmer og innsiden av ytterdørene. Skifting av knuste glassruter i vinduer og dører - også ytterdører - er også omfattet, mens skiftning av hele ytterdøren eller vinduer er borettslagets ansvar jamfør tredje ledd. Vedlikeholdet omfatter maling, tapetsering, oppstaking av rør som går tett, skiftning av sikringer osv.

 

At andelseier har vedlikeholdsplikt innebærer også at han plikter å dekke alle kostnadene knyttet til vedlikeholdet.

Oppregningen i andre ledd er noe mindre omfattende enn den tilsvarende regel om reparasjon og utskiftning i bestemmelsens tredje ledd, men det er neppe tvilsomt at andelseierens vedlikeholdsplikt rekker like langt som hennes plikt til reparasjon og utskiftning. Selv om for eksempel skap og benker ikke er nevnt i bestemmelsens annet ledd – bare i tredje ledd – så plikter andelseieren likefullt å forestå vedlikehold av dette.

 

Etter bestemmelsens tredje ledd så har andelseier også som nevnt plikt til reparasjon og utskiftning av rør, ledning­er, inventar, utstyr, apparat, skillevegg­er, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Men ikke utskifting av vinduer og ytterdører til boligen ­eller reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Men ledninger som befinner seg i lettvegger eller bak en nedsenket himling har andelseier ansvaret for å reparere eller skifte ut.

 

Etter bestemmelsens fjerde ledd fremgår det at vedlikeholdsplikten også gjelder utbedring av tilfeldig skade. Tilfeldig skade er ytre begivenheter man ikke kan råde over. Det mest praktiske eksemplet er skade som oppstår ved innbrudd. Andre eksempler er skader som oppstår ved hærverk eller uvær. Andelseiers ansvar omfatter kun det andelseier har vedlikeholdsansvaret for etter lovens § 5-12 første til fjerde ledd. Så blir en ytterdør ødelagt under et innbrudd slik at det må installeres en ny, vil utskiftning være borettslagets ansvar. Dette fordi det er borettslaget som er ansvarlig for utskiftning av ytterdører. Men dersom det er en dør mellom to rom som ødelegges så er det andelseiers ansvar. Dersom et uvær fører til at et tre knuser taket på et rekkehus, eller til vannskader inne i boligen, er det borettslaget som må utbedre taket, mens andelseieren må utbedre de innvendige skader på vegger og gulv.

 

Tilfeldig skade dekkes ofte av forsikring. I praksis vil derfor spørsmålet ofte bli hvem som skal dekke egenandelen når forsikringen brukes.

 

Dersom andelseieren forsømmer sin vedlikeholdsplikt så kan han bli erstatningsansvarlig etter borettslagsloven §§ 5-13 og 5-15.

 

Borettslagets vedlikeholdsplikt

Etter borettslagsloven § 5-7 første ledd har borettslaget vedlikeholdsplikten for bygninger og eiendommer med mindre plikten ligger på andelseier. Dette innebærer at dersom verken lov eller vedtekt eller særskilt avtale fastslår at andelseier er ansvarlig for vedlikehold­et, vil borettslaget ha ansvaret.

 

Borettslaget kan endre fordelingen av vedlikeholdsplikten i borettslaget ved en vedtektsendring. En andelseier kan også gjøre en særskilt avtale med borettslaget om en annen fordeling av plikten. Sistnevnte er hensiktsmessig hvis enkelte andelseiere har behov for andre løsninger, mens vedtektsfesting er naturlig om man vil innføre andre regler for hele borettslaget.

 

Man kan derfor velge løsninger der borettslaget kan overta deler av det innvendige vedlikehold, eller at andelseieren selv skal foreta vedlikehold som påligger borettslaget. Det første kan være aktuelt i eldre-borettslag, det siste i lag som har rekkehus eller eneboliger. Loven setter ingen grenser for hva vedtektene kan bestemme, men det er viktig å understreke at omfordel­ing av vedlikehold ikke må skje på en måte som er i strid med de alminnelige misbruksrelger, jamfør lovens § 7-13. En vedtekt som fordeler vedlikeholdsplikten på en annen måte, må behandles på generalforsamlingen og vedtas med to tredjedels flertall jamfør § 7-11 tredje ledd.

 

Dersom borettslaget forsømmer sitt vedlikeholdsansvar kan det bli erstatningsansvar jamfør lovens § 5-18.

 

KOBBL bistår gjerne borettslag­et dersom det er ønskelig å gjøre presiser­inger av vedlikeholdsplikten i ­vedtektene.


Name:
Email:
Subject:
Message:
x